Forum Bankowe 2024 o przyszłości kredytowania mieszkalnictwa

Czy kredyt hipoteczny w perspektywie 10 lat będzie instrumentem powszechnym, czy też stanie się dobrem luksusowym? – to jedno z wielu pytań postawionych uczestnikom debaty poświęconej przyszłości kredytowania mieszkalnictwa, która odbyła się podczas Forum Bankowego 2024.

W wystąpieniu wprowadzającym do dyskusji przed debatą Marcin Piwowarski, Senior Manager, Risk Consulting w EY Polska mówił o potencjale na rynku kredytów mieszkaniowych. W jego ocenie jest on duży choćby z tego powodu, że potrzeby mieszkaniowe Polaków nadal są niezaspokojone.

Wciąż mamy relatywnie niski wskaźnik zabudowy mieszkalnej w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców i niską wartość kredytów hipotecznych w relacji do produktu krajowego brutto. Jak stwierdził ekspert, dynamika popytu na mieszkania nadal jest duża i wyższa niż podaż mieszkań na polskim rynku. Od 2015 roku obserwuje się ciągły wzrost cen mieszkań. Marża deweloperów notowanych na warszawskiej Giełdzie przekroczyła pod koniec 2023 roku poziom 30%.

Marcin Piwowarski zwrócił także uwagę, że Polskę cechuje wysoki wskaźnik przeludnienia mieszkań.

Obecnie zdolność kredytowa przy średnich zarobkach dla rodziny składającej się z dwojga dorosłych osób i dziecka, przy braku innych zobowiązań, kształtuje się na poziomie niewiele powyżej 600 tys. zł. Przy czym 70% obywateli zarabia poniżej średniej krajowej. W takiej sytuacji w praktyce własne mieszkanie lub dom stają się nieosiągalne.

Mówiąc o programach rządowych, Marcin Piwowarski zadał pytanie: czy w obecnej formie spełniają one cel społeczny? Jego zdaniem programy te powinny zachęcać ludzi do zakładania rodzin i do zapewnienia godnych warunków mieszkaniowych. Jeżeli trzyosobową rodzinę stać na mieszkanie w większym mieście o metrażu w przedziale 35 – 50 mkw., to czy jest to realizacja celu społecznego?

Przedstawił problemy związane np. z takimi programami jak Bezpieczny Kredyt 2% i ich wpływem choćby na ceny nieruchomości. Zwrócił uwagę, że problemem programów rządowych jest ich krótkoterminowy charakter i brak zaadresowania strategicznych wyzwań rynku. Stąd pytanie – czy tego typu programy powinny mieć charakter bezzwrotny.

Ekspert EY podkreślił także znaczenie przewidywalności, stabilności i przejrzystości rozwiązań. Konieczne jest wypracowanie standardów rynkowych, które zabezpieczą nie tylko ryzyka klientów, ale też pewne wyzwania po stronie sektora bankowego.

Wspomniał o próbach podważania umów opartych o wskaźnik WIBOR i realnym problemie, jakim jest moralność finansowa klientów, która prowadzi do tzw. hazardu moralnego. Niektórzy klienci, biorąc kredyty hipoteczne, mogą zakładać, że być może za dwa lub trzy lata pozwą bank i w ten sposób unikną konieczności spłaty zobowiązań.

Przyszłość kredytowania mieszkalnictwa w świetle istniejących i oczekiwanych uwarunkowań jego rozwoju

Debatę moderowała Agnieszka Wachnicka, wiceprezes ZBP, a uczestniczyli w niej: Bożena Graczyk, wiceprezes zarządu ING Banku Śląskiego; Rafał Litwińczuk, wiceprezes zarządu Alior Banku; Andrzej Pałys, adwokat, Partner w Kancelarii Kochański & Partners; Agata Chrzanowska, prezes zarządu Millennium Banku Hipotecznego; Paweł Nierada, pierwszy wiceprezes zarządu Banku Gospodarstwa Krajowego; Paweł Preuss, Partner EY, Lider Rynków Finansowych w Polsce.

Agnieszka Wachnicka, rozpoczynając dyskusję zapytała – czy kredyt hipoteczny w perspektywie np. 10 lat będzie instrumentem powszechnym, czy też wycena ryzyk przez banki spowoduje, że stanie się dobrem luksusowym?

Odpowiadając na to pytanie, uczestnicy debaty zwrócili uwagę, że musi być on powszechny, bo jest to najważniejszy produkt bankowy, ważny także z perspektywy społecznej.

Podstawowym pytaniem jest jak kredyt hipoteczny będzie wyglądał i jaka będzie rola banków komercyjnych w oferowaniu tego produktu.

Jednak, jak też podkreślono – jeśli wakacje kredytowe wejdą na stałe do kalendarza, to banki będą musiały uwzględnić to w cenie kredytu. Kredyt nie będzie wtedy łatwo dostępny, bo klient będzie musiał wykazać się zdolnością kredytową na tyle wysoką, żeby przekonać bank do jego udzielenia.

Między innymi również Bożena Graczyk mówiła, że kredyt hipoteczny jest podstawowym produktem bankowym i jest też produktem społecznym. To powoduje, że jest wspólną odpowiedzialnością zarówno sektora bankowego, jak i regulatorów oraz rządzących uregulowanie kwestii kredytów hipotecznych.

W dyskusji podkreślono, że w naszym kraju na 1 tysiąc mieszkańców przypada 413 mieszkań i jesteśmy pod tym względem na trzecim, od końca, miejscu wśród krajów UE. Również mamy najgorszy wskaźnik, jeśli chodzi o liczbę pokoi na osobę. W Unii Europejskiej średnio 17% osób mieszka w przeludnionych mieszkaniach, w Polsce wskaźnik ten wynosi 38%.

Z drugiej strony w naszym kraju tylko 13% populacji ma kredyt hipoteczny, a na przykład w Belgii jest to 43%, a w Hiszpanii i Portugalii powyżej 30%.

Kredyt powinien stać się powszechny, ale jednocześnie bezpieczny. Nie może być tak, że za ryzyko wcześniejszej jego spłaty, koszt ponoszą wszyscy kredytobiorcy.

Z kolei Agata Chrzanowska zauważyła, że kredyt hipoteczny nie jest prostym produktem, bo na rynku do tej pory nie pojawiła się pozabankowa konkurencja. Inne firmy np. fintechy nie są aktywne na rynku kredytów mieszkaniowych i nie wykazują chęci zainwestowania w te produkty.

Andrzej Pałys podkreślił, że z jednej strony kredytobiorcy oczekują produktów opartych o możliwie stałą stopę procentową, pozbawioną ryzyk ekonomicznych i równocześnie tanich, a z drugiej strony sektor bankowy spotyka się z coraz to nowymi regulacjami i podważaniem wiarygodności umów już nie tylko frankowych, ale także opartych o wskaźnik WIBOR.

Forum Bankowe 2024 – rozwój kredytów hipotecznych

W trakcie dyskusji poruszono też sprawę refinansowania portfeli hipotecznych. Oceniono, że banki są skłonne do zróżnicowania źródeł finansowania kredytów hipotecznych.

Potrzebny jest impuls, który spowoduje, że pojawią się nowi klienci zainteresowani nabywaniem listów zastawnych. Nie ma u nas także rozbudowanego rynku kapitałowego i banki nie będą mogły sprzedać dużej liczby listów zastawnych w kraju. Będą musiały sprzedawać je na rynku europejskim. Za to ostatecznie zapłaci klient.

Stwierdzono, że BGK mógłby emitować listy zastawne i stać się swoistym hubem dla całego rynku listów zastawnych.

Potrzeba teraz szeregu działań nadzorczych, które będą wspierały rozwój kredytów hipotecznych. Rozmawiano o kredytach hipotecznych ze stałą stopą. W ocenie uczestników konsument, który uzyskuje pierwszy kredyt hipoteczny, powinien być uwolniony od ryzyka finansowego przynajmniej w pewnym okresie.

Klient powinien zawsze mieć wybór między stałą i zmienną stopą procentową, ale po stronie sektora finansowego pozostaje odpowiedzialność za to, żeby kredyt, który jest zaciągnięty z okresowo stałą stopą na 5 lub 7 lat był przez cały swój okres kredytem, który będzie spłacony.

Przypomniano, że czym innym jest wzięcie kredytu hipotecznego na pierwsze mieszkanie, w którym mieszka kredytobiorca – niż na kolejne, które się posiada w zupełnie innych celach. Dziś nie ma tu żadnego zróżnicowania prawnego i regulacyjnego przy obu tych tak różnych sytuacjach.

Dotychczas, jeśli chodzi o rozwój mieszkalnictwa, pojawiały się kolejne programy wsparcia ze strony kolejnych rządów i zadano pytanie, czy powinno tworzyć się kolejne, czy też należy liczyć na organiczny rozwój rynku.

Zwrócono uwagę, że programy wsparcia budownictwa mieszkaniowego przez państwo powinny trwać dłużej.

Kolejnym problemem, nad którym zastanawiali się uczestnicy debaty, było kwestionowanie wyliczania i korzystania ze wskaźnika WIBOR w kredytach hipotecznych. Obecnie skala potencjalnego ryzyka związanego z podważaniem umów kredytowych jest znacznie większa niż w przypadku kredytów tzw. frankowych. Na razie nie ma żadnych dowodów pozwalających twierdzić, że wskaźnik WIBOR był tworzony w sposób sprzeczny z rozporządzeniem BMR. Ten pogląd wyraża m.in. prezes UOKiK.

Również – jak stwierdził Andrzej Pałys – orzecznictwo sądów powszechnych nie daje podstaw do tego, by martwić się o przyszłość wskaźnika WIBOR. Zauważono, że jest to kolejny obszar, który chcą eksploatować kancelarie tzw. frankowe. Nie poniosą one kosztów w razie przegrania takich spraw, ale już ich klienci – tak. Niesłusznie tworzy się tu analogie do spraw frankowych.

Mówiono też o propozycji umieszczenia w umowach o kredyt hipoteczny jako wskaźnika referencyjnego stopy referencyjnej NBP.

Mówiono, że produkt, jakim jest kredyt hipoteczny, powinien być jednak prosty i zrozumiały dla klienta, a wprowadzenie kolejnego wskaźnika może wprowadzić jeszcze większe zamieszanie.